L’acquisizione di territori precedentemente di proprietà pubblica da parte del capitale privato attraverso concessioni governative e bandi di gara creati ad hoc genera, da una parte, consumo di suolo nei territori sottratti alla natura (per la creazione, ad esempio, di hub a favore dell’insediamento di capannoni o locali di stoccaggio ad uso delle multinazionali della logistica) e, dall’altra, la progressiva gentrificazione dei centri urbani. Un fenomeno, quest’ultimo, favorito dalla connivenza delle amministrazioni locali con appaltatori edili e fondi immobiliari a cui vengono assegnate concessioni edilizie, attraverso piani regolatori territoriali progettati ad hoc e bandi di gara.

In continuità con analisi già prodotte dal nostro giornale^[1], con questo articolo ci concentreremo sul caso di Roma (e in particolare del suo quadrante sud), città oggetto di speculazione edilizia da tempo immemore, da sempre preda dei “palazzinari”, dove si contano circa 90.000 alloggi sfitti e dove gli enti locali (ATER, Azienda territoriale per l’edilizia residenziale del comune di Roma) mettono all’asta immobili da cui vengono sfrattati gli assegnatari, il tutto per fare cassa e nella totale mancanza di confronto con la cittadinanza (prevista per legge attraverso lo Statuto di Roma Capitale all’art. 2.3, nonché il Regolamento di Partecipazione dei cittadini alla trasformazione urbana).

Se osserviamo la mappa del territorio della Città Metropolitana di Roma, possiamo constatare che negli ultimi anni sono stati attivati numerosi cantieri (ricordiamo che il sindaco di Roma Roberto Gualtieri è stato insignito della carica di Commissario Straordinario per il Giubileo^[2]), con i quali fette consistenti di territori abbandonati saranno trasformate in ulteriori costruzioni edilizie a uso prevalentemente privato, studentati di lusso, a cui potrà essere modificata la destinazione d’uso (sempre privato), alloggi residenziali e altro, sottraendo alla cittadinanza un patrimonio urbanistico di cui gli strati popolari non potranno più godere. Si costringono, così, masse sempre più consistenti di lavoratori precari, pensionati e famiglie ad abbandonare la città, per le sempre più insostenibili condizioni di vita e per i costi abitativi proibitivi. Fenomeno, quest’ultimo, che contribuisce a incrementare il già congestionato traffico veicolare verso la città, la cui rete di trasporti pubblici è da sempre carente, fatto che favorisce l’aumento del pendolarismo.

Accanto ai nomi dei palazzinari “soliti noti” (Caltagirone, Mezzaroma, fratelli Toti, Armellini e altri) si stanno aggiungendo nuovi attori, se possibile ancora più potenti e pericolosi, che possiedono immensi capitali per finanziare e gestire imponenti operazioni immobiliari.

Solo nel quadrante Sud della città i cantieri che stanno per essere avviati sono numerosi e comprendono nel solo Municipio VIII la riqualificazione della ex Fiera di Roma, l’edificazione di cinque torri nell’area dell’ex Caravaggio occupato, la riqualificazione dell’area ex AMA della Montagnola, la costruzione di immobili di lusso in Piazza dei Navigatori, la riqualificazione degli ex Mercati Generali a Ostiense.

Ex fiera di Roma

Il quadrante sud di Roma tra sfruttamento, speculazione e gentrificazione L’area dell’ex Fiera di Roma è di proprietà del fondo immobiliare Orchidea S.r.l., che l’ha acquistata nel 2021 da Investimenti S.p.A. Quest’area è in fase di riqualificazione tramite un progetto di rigenerazione urbana, in accordo con Roma Capitale, per la creazione di un nuovo quartiere chiamato “La Città della Gioia”. Su una superficie utile lorda (SUL) di oltre 44mila mq, l’80 % (oltre 35.000 mq) saranno destinati a uso abitativo, di cui oltre 7mila mq vincolati per l’housing sociale; il 20% (oltre 8.800 mq) destinato a uso non residenziale, di cui circa 6.800 mq a servizi direzionali e 2.000 mq a commerciale^[3].

L’area citata ricade in un territorio dove il traffico veicolare è concentrato su un’arteria particolarmente congestionata (la via Cristoforo Colombo), che collega il centro di Roma con il quartiere costiero di Ostia; fatto che presumibilmente incrementerà il congestionamento del traffico locale, già critico di per sé.

La destinazione dell’area a edilizia residenziale per il ceto medio e il vincolo di parte di essa all’housing sociale vanifica il presunto obiettivo delle amministrazioni locali di destinare parte dei territori cittadini alle case popolari, considerati inoltre i costi esorbitanti delle case nella Capitale^[4].

Le “Sky Towers” di Tor Marancia

Il quadrante sud di Roma tra sfruttamento, speculazione e gentrificazione Il piano di realizzazione delle “Sky Towers” a Tor Marancia si riferisce a un progetto di riqualificazione urbana che prevedeva la costruzione di cinque nuove torri residenziali nell’area di viale del Caravaggio 105 al posto di un vecchio complesso di uffici dell’amministrazione capitolina dismessi e poi occupati fino allo sgombero avvenuto nel 2021. Delle nuove torri la più alta avrebbe avuto una misura di poco meno di 74 metri, per un totale di 21 piani; erano previste poi due torri più piccole da dieci piani per 36 metri di altezza e altre due da 15 piani per 53 metri, per un totale di 220 appartamenti. La netta contrarietà dei residenti durante il processo partecipativo ha scritto, proprio qualche giorno fa, la parola fine sul progetto che fin da subito aveva messo in allarme gli abitanti del quartiere.

Le torri avrebbero insistito su un’area già densamente abitata, con la probabilità di incremento del traffico veicolare già consistente, dove mancano infrastrutture e ci sono falde acquifere che minacciano la stabilità dei palazzi^[5]. La proprietà dell’area appartiene alla nota famiglia Armellini e nel 2014 una inchiesta della Guardia di Finanza aveva rilevato la riconducibilità ad Angiola Armellini, erede di Renato, di 1.243 immobili, contestandole un’evasione fiscale pari a circa 2 miliardi di euro, tra «Ici e Imu non versati»^[6]. Il palazzo di via del Caravaggio aveva ospitato vari assessorati, venendo poi occupato da 140 famiglie. Sotto la pressione della proprietà gli edifici sono stati sgomberati, nonostante la proprietà abbia creato danni erariali decisamente consistenti.

Area ex AMA

Il quadrante sud di Roma tra sfruttamento, speculazione e gentrificazione Riguardo a questo spazio, il confronto pubblico tra istituzioni e cittadinanza è ancora in corso. Il piano di intervento riguarda un complesso edilizio in dismissione da anni e oggetto di un investimento complessivo di circa 100 milioni di euro. L’area di oltre due ettari fu originariamente proprietà del Comune di Roma e successivamente conferita al capitale sociale di AMA S.p.a. (l’azienda responsabile della raccolta rifiuti a Roma) per poi essere trasferita al Fondo Comune di Investimento “Ambiente”. I cantieri partiranno una volta conclusi gli iter autorizzativi e, a lavori terminati, l’attuale sede operativa AMA della zona sarà ricollocata. Emergono preoccupazioni riguardo all’aumento delle edificazioni, alla presenza a Roma di molti immobili già sfitti^[7].

La trasformazione urbanistica di Piazza dei Navigatori

Il quadrante sud di Roma tra sfruttamento, speculazione e gentrificazione Anche questo progetto di rigenerazione urbana risente delle dinamiche di spartizione del territorio per fini speculativi con l’avallo delle amministrazioni territoriali.

Dopo una storia travagliata che parte dal progetto che nasce nel 2004^[7] con una convenzione urbanistica stipulata fra l’amministrazione guidata dal sindaco Veltroni e i proprietari delle aree, l’impresa Mezzaroma e Acqua Marcia di Francesco Caltagirone, che a fronte delle cubature realizzate non ha visto la realizzazione delle opere pubbliche concordate, è intervenuto nel 2016 il commissario straordinario Francesco Paolo Tronca, che ha iniziato una nuova trattativa con la proprietà inadempiente. Una storia vista e rivista più volte:. gli appaltatori non hanno rispettato le condizioni contrattuali a suo tempo sottoscritte e gli organi istituzionali non hanno utilizzato clausole di salvaguardia, che perlomeno avrebbero permesso al Comune di recuperare denaro. Nel 2018 un nuovo accordo stabilito dalla giunta Raggi prevedeva la realizzazione di opere pubbliche per l’ammontare di € 30.000.000 e il pagamento di € 16.000.000 mai versati prima, oltre a opere che avrebbero dovuto essere compiute con la prima convenzione, consentendo però l’edificazione di un nuovo edificio di 13 piani^[8].

Veniamo ai nostri giorni. Nel 2023 con la nuova amministrazione del sindaco Gualtieri viene firmato un nuovo accordo con Impreme S.p.a., un gruppo attivo sul mercato immobiliare romano dal 1945, una volta della famiglia Mezzaroma e dal 2020 controllato indirettamente da Värde Partners attraverso il Värde Fund XII e che è attivo sul mercato finanziario e immobiliare a livello internazionale. Tra le altre opere sarà costruito anche un complesso residenziale, commerciale e terziario di 12 piani. Attraverso una società di commercializzazione le unità immobiliari sono state immesse sul mercato a costi esorbitanti. Staremo a vedere se le opere pubbliche che la proprietà si è impegnata a realizzare vedranno la luce o meno. Nel frattempo, il cantiere edile è attivo.

Riqualificazione ex Mercati Generali

Il quadrante sud di Roma tra sfruttamento, speculazione e gentrificazione Questa vicenda risulta essere davvero interessante. Ci troviamo di fronte a un’area pubblica assai vasta (circa 87.000 mq, 9 ettari), che dal 1921 al 2002 ospitò i Mercati Generali di Roma, che costituì una delle più ampie strutture europee per la commercializzazione dei prodotti ortofrutticoli e ittici.

A seguito di un bando di gara indetto dalla giunta Veltroni nel 2003 per la riqualificazione dell’area, nel 2006 è stata firmata una convenzione per la realizzazione del progetto vincitore, per la creazione di una “città dei giovani”. In seguito, sono state proposte delle varianti al progetto per adeguarlo alle nuove condizioni di mercato – alla faccia del rischio di impresa e dopo anni di inadempienza contrattuale (a tutt’oggi è stato realizzato circa il 27% delle opere inizialmente affidate).

Il Comune di Roma, in data 10 novembre, ha sottoscritto la Convenzione Urbanistica Integrativa, per la riqualificazione degli ex Mercati Generali, con il fondo immobiliare HINES che, subentrato alla Lamaro S.p.a. dei fratelli Toti, già in concordato preventivo, si è fatta carico dell’investimento iniziale di € 381.000.000. HINES ha una partnership con Menorah Mivtachim, società che ha investito 88 milioni di dollari nel fondo immobiliare statunitense ed è coinvolta nel finanziamento di progetti immobiliari in Cisgiordania – tutto questo mentre le giunte municipali issano la bandiera palestinese davanti alle loro sedi in barba alla coerenza.

La convenzione fissa modi e tempi che HINES deve assumersi per la realizzazione del progetto, stabilendo che la società potrà rivedere il piano economico-finanziario dopo i primi 7 anni pagando al Comune un risarcimento di € 1 milione, a meno che le variazioni non dipendano da causa di forza maggiore (in grado di incidere sulle transazioni finanziarie).

L’operazione comporterà la cessione di un bene pubblico per la durata di 60 anni, senza clausola di revisione periodica, sottraendo così al pubblico il controllo dell’area stessa. Il progetto è molto diverso da quello originale, per cui il 61% dell’area sarà destinato a uso privato. Esso prevede la costituzione di uno studentato privato da 2.056 posti con canoni di €1.050 al mese a stanza e circa 500 posti a € 500 al mese per un posto in stanza doppia (canone definito calmierato). Verranno realizzati inoltre parcheggi interrati (1.500 liberi e 1.100 privati), che concorreranno alla crescita di “isole di calore”, non potendo il terreno sovrastante ospitare alberi di alto fusto. Ben 5 ettari dei 9 che compongono l’area saranno destinati a studentato privato, con la possibilità di cambio di destinazione d’uso (con affitti a privati). Non esiste un piano attuativo per l’adeguamento dei servizi e non si conoscono i dettagli delle incombenze nella gestione degli spazi pubblici. Il concessionario, inoltre, si impegna a recepire modifiche proposte a patto che non si modifichi il piano economico che non comprende la realizzazione delle opere di pubblico interesse (biblioteca, mediateca, aree verdi). Per il concessionario sono previsti ricavi netti annuali dell’ammontare di € 21.000.000 l’anno dallo studentato (che occuperebbe oltre il 60% dell’area), a fronte di un canone concessorio annuo risibile di € 162.000.

Inoltre, vale la pena di sottolineare che i documenti di gara non sono accessibili al pubblico, che non è stato coinvolto in nessuna fase che ha preceduto l’assegnazione dell’appalto, nel mancato rispetto dello Statuto di Roma Capitale all’art. 2.3, nonché del Regolamento di Partecipazione dei cittadini alla trasformazione urbana.

Un modello di città sempre più a misura di speculatore

Il disegno generale messo in atto dal sindaco Gualtieri, Commissario straordinario per il Giubileo, ha favorito la speculazione di privati sul territorio, con prevalenza di fondi comuni immobiliari, favorendo la concentrazione di capitali immobiliari internazionali. Il confronto pubblico non è stato posto in essere, violando così le norme a tutela della cittadinanza, con procedure avviate d’urgenza e accordi con la controparte privata, che al momento della redazione di quest’articolo non sono stati resi pubblici, centralizzando le decisioni.

A fronte della svendita di patrimonio pubblico, a fronte del pagamento di canoni irrisori a carico di fondi immobiliari privati si sottrae la fruizione del territorio alla collettività, senza contare che Roma resta in testa alla classifica dei comuni che consumano più suolo in Italia. Dal 2006, secondo i dati pubblicati nel report “Atlante 2025” dell’ISPRA (Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale), sono andati persi infatti oltre 1.500 ettari di terreno^[9]. Roma resta il comune che impermeabilizza più terreno e ha già consumato un quarto del proprio territorio.

Conclusioni

La speculazione edilizia non è un fenomeno che riguarda esclusivamente l’aspetto urbanistico delle nostre città – che pur incide sulle condizioni di vita di gran parte della popolazione, determinando la gestione del territorio e del patrimonio pubblico – ma che ha dei risvolti di classe diretti. Basti pensare a come la gestione speculativa degli immobili sia pagata direttamente dagli strati popolari attraverso l’aumento dei prezzi delle case e dei canoni degli affitti secondo logiche di profitto del grande capitale: infatti, la messa a disposizione o meno degli immobili da parte dei grandi gruppi immobiliari riesce a mantenere artificialmente elevati i prezzi delle case alterando la domanda e l’offerta, aumentando i profitti per immobiliaristi e proprietari a scapito delle famiglie proletarie.

Riconoscere questo stato di cose risulta necessario per impostare le rivendicazioni della classe operaia, per la quale la lotta per la casa risulta un elemento centrale. L’insostenibilità della gestione edilizia e immobiliare da parte del capitale è tanto più evidente in una città, Roma, in cui gli appartamenti vuoti si aggirano tra i 120.000 e i 150.000^[10], a fronte di circa 2.200 persone senza dimora^[11]. Una sproporzione che sfiora un ordine di grandezza e che consente di comprendere come una diversa gestione delle nostre città consentirebbe non solo di dare una casa a chi non la ha, ma anche di alleviare la condizione di migliaia di famiglie proletarie che a stento arrivano alla fine del mese per via del caro-affitti.

Infine, difendere il territorio pubblico — svenduto agli interessi privati con la complicità delle amministrazioni locali — significa garantirne l’uso collettivo, offrire servizi alla comunità e tutelare l’ambiente. Le scelte dell’attuale giunta comunale capitolina di centro-sinistra vanno invece nella direzione opposta, favorendo interessi privati — soprattutto nel settore immobiliare — e riducendo le possibilità per i cittadini, in particolare per i ceti popolari, di accedere ad alloggi dignitosi, aree verdi, servizi e infrastrutture adeguate.

Solo ripensando e rovesciando il modello di città promosso dal capitalismo e dagli interessi privati di profitto si potranno ottenere quartieri sviluppati secondo l’interesse collettivo, accessibili a lavoratori e strati popolari, oltre che parte integrante di una visione di società nuova e fondata sulla giustizia sociale.